请填写您的信息,我们会在第一时间与您联系!

带有*的信息为必填表格,请务必填写真实的信息已方便能更好的联系到您,谢谢您的配合!

关闭
  • 咨询类别:
  • *
  • 您的姓名:
  • *
  • 公司网址:
  • MSN:
  • QQ:
  • 电话:
  • 手机:
  • *
  • 所在城市:
  • *
  • 传真:
  • E-mail:
  • *
  • 邮政编码:
  • 留言主题:
  • 详细说明:
  • *
新闻中心 NEWS AND INFORMATION

购物中心业态规划需要考虑哪些细节问题

日期: 2017-10-03
浏览次数: 28

      购物中心业态规划需要考虑哪些细节问题

      1、租金水平

      购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式,但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高,商家的经营压力就会很大,商家赚不到钱,整个的购物中心经营结构就会变的十分的脆弱。从另一方面而言,租金是购物中心主要的收入来源,购物中心的投资回报主要通过租金来实现。因此在进行业态规划时,应参考不同业种的租金承受能力,进行合理布局安排。同时,要经过合理的业态规划,以达到租金收益的最大化。

      例如在购物中心中,餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置,除了考虑到可以将人流往上带动牵引外,还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言,中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态,整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里,首层的租水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以,并不合适在业态规划时将其放置在较低的楼层。

      2、面积要求

面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家经营时所需要的面积有些不同的要求。在进行业态规划时就充分考虑不同商家的经营面积要求。如果规划的面积太大,不适合引进商家的特定经营,则是一种资源的浪费。如果规划的面积太小,则不适合相应商家的要求,也会对招商造成阻碍。因此,商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。

      例如麦当劳和肯德基,其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如如沃尔玛超市,其面积约20000-30000平方米(不含停车场),每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求,有利于解决主力商家所需要的面积太大/太小的问题,又可以增加项目整体的可售面积,增加商业项目的整体利润。比如业态的规划时可以超过主力店面积要求的部分进行分割,使之形成一些独立的店面,而且由此分割出来的店面紧邻主力店,可以分享其巨大人流量,店面的价值自然非比寻常,大大提升了这些店面的价值。

      3、工程技术条件

      在业态规划时候,还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求要求,是否合适在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构活荷载、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。

      业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件,对于工程建设有着实际的指导意义。

      比如沃尔玛超市,其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m,甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m;距要求在约10m x 10m;结构活荷载方面,鲜食楼层:1000kg/㎡,非食品楼层:700kg/㎡。

      再比如规划影院业态的时候,一般电影院的层高都要求在8-9米作用。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件,那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。 

      在其他业态的规划设计中,餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适;建筑类的商家规划引进,要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。

      4、业种的聚客能力

      在购物中心的业规划中,要充分考虑不同业种的聚客能力。

      一般而言,具有经营能力的店即具有聚客力。聚客能力强的商店所产生的对购物中心的贡献,不仅仅说局限于单位商店经营业绩好,重要的是它们会带到周边商店的人才,形成整体良好的经营果。一旦经营业绩效果开始发挥作用,成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。因此一个经营良好的购物中心,不但没有空置的卖场,而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力,使各业之间形成良性的互补。

      通常认为,大主力店店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场等。但不同的主力店聚客能力也有会不同,例如建材超市,因为商品结构不同,它相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。再如自助式KTV,它的聚客能力就不同于其它的业种,顾客进入KTV后消费就会相对单一,对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细的考量主力店的聚客能力。

各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的,比如餐饮业,有些则的消费则有很强的针对性。比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力;餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。

      5、辅助功能区需求

辅助功能区,是指在商业场所中那些必须具备,而又不能用来当作商铺销售招商创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

     不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。一般如大型超市,就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例如家乐福超市,就要求单体购物中心有1000个以上的停车位,其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。再如TESCO超市,就要求其入口前有深度>15m的小型广场,铺花岗岩面积不少于1500平米。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。

同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划,有利于充分挖掘这些辅助空间的价值,提升租金的水平。比楼梯附近的店面其租金水平相对较高,这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。

      6、项目的人流动线

      购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。对在进行业态规划与人流动的规划充分结合,能够较好的避免商铺人流死角,并且最大限度地吸引人流,使商铺价值达到最大化。

      现代的购物中心层数越多,营业面积和租金就越多,购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易,因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规划与人流动线相结合,有利于将顾客引导至购物中心的各个楼层,形成良好的经营氛围,提升整场的租金水平。


  • 相关新闻 / Related to the news More
  • 点击次数: 55
    2017 - 12 - 18
    打造成为集吃、喝、玩、乐、购、休闲娱乐为一体的一站式大型购物中心,为顾客提供个性化的购物体验,大润发时代广场强势进驻云网新都汇。【1F】云网 • 金街升级版肉菜市场招商项目:水果、蔬菜、猪肉、鲜活水产、冰鲜海产、粮油副食、活禽、禽蛋、冻品、熟食凉菜、馒头、酱菜、豆制品、面制品、肉制品、南北干货杂粮、调味品、小百货、日杂家杂、门面房……美食街区招商项目:特色烧烤、特色小吃、特色米线、特色面食、特色快餐、休闲小吃、本地餐……百货外租区招商项目:烟酒、黄金珠宝、玉器通讯数码、化妆品、钟表眼镜、潮流服饰、休闲服饰、运动服饰、家居内衣、快时尚饰品集合店、精品饰品集合店、时尚名品集合、跨境电商、鞋包配饰、美甲化妆、美容美发、连锁药店、烘焙专卖、咖啡茶饮、品牌汉堡、甜品小吃【2F】大润发 • 时代广场大润发超市招商项目:生鲜、食品、日用百货各供应商;大小家电、床上用品、精品大众鞋服、洗化包场、针织品包场、牙膏牙刷包场、文体文具包场、家杂包场、水果专柜、蔬菜专柜、熟食专柜、面点专柜、面包专柜、鲜肉专柜、水产海产专柜、散装食品专柜、南北干货杂粮专柜、茶庄花茶专柜、大小家电专柜收银出口处外租区招商项目:电玩游艺、儿童乐园、儿童玩具、儿童鞋服、孕婴童用品、美甲化妆、家居饰品、生活配套……【3F】娱乐美食城招商项目:KTV、影院、家居中心、主题餐饮、特色餐饮、休闲美食、咖啡休闲、美容SPA、婚纱摄影……【4F】生活体验馆招商项目:儿童早教、各类教育培训机构、时尚书吧。舞蹈瑜伽、跆拳道、武术馆、健身俱乐部、美容美体中心……【5F】招商项目:商务酒店招商热线:13924229588地址:徐州市棠张医院南200米本项目由深圳鹏辉商业策划全程代理
  • 点击次数: 28
    2017 - 10 - 25
    购物中心根据项目定位和建筑条件(体量、空间结构等),确定业态的种类、分布比例,并制定业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件和指南。购物中心的业态选择应符合:(1)定位有限原则;(2)功能完整性原则;(3)业态相关性原则。       一、业态种类      购物中心的业态一般有:零售,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态四大类。近年来,随着社会不断地发展,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态的比例加大。      1、零售业态      主要有百货、超市、便利店、家居电器数码专业店,授权经营的某品牌专卖店。      2、娱乐业态      主要有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等,具有群体消费和重复消费的特征。      3、餐饮业态      王健林曾说过:“中国的购物中心不是卖出来的,而是吃出来的”。餐饮业态具有极强地聚客能力,充分满足人们社交和家庭生活的需要。主要有中餐、西餐,咖啡水吧。      餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层,可以实现客流自上而下的瀑布效应,拉动购物中心人气。规划时要注意避免口味的重复性,还要挖掘地方餐饮资源,因为地方特色餐饮进驻,会大大缩短购物中心的培育期。      4、体验业态      主要有美容SPA、美发美甲、儿童成人教育、艺术类培训、摄影写真、皮具护理、影音体验店等。粘性较强,顾客停留时间长,又稳定的消费群。      二、业态组合    ...
  • 点击次数: 44
    2017 - 10 - 18
    地下商城。力求通过高差、出入口、局部广场下沉营造负1层商业门面的价值最大化。步行街系统沿景观轴线东西向依次布局,主要设计为4层建筑,局部3层,形成传统商业街区的现代化提升和升华,有机融合到综合体功能的各个建筑物业细节中。核心主力店,应注意主力店个性要求与项目总体建筑风格的统一。同时店内考虑水平动线与垂直动线的有机结合,达成商业动线规划的完整。住宅、公寓。所有住宅楼的底层(即建筑的第5层)架空为花园。停车场所主要设置在两住宅裙楼下的负2层,设不同出入口。设备用房放于负2层,商业储藏室布置于负1层。项目环四周设计步行街道,以解决部分交通组织需要,并同时最大可能制造临街商铺。景观设计中,不仅注重文化标志,更应一人文本,注重盲道、残疾人通道的无障碍设计,人行和交通道路、社区服务设施、街区照明设施、步行街环境等等。
  • 点击次数: 31
    2017 - 10 - 16
    1、确定定位是一项非常专业的工作。      从购物中心的角度来说,第一个问题是,购物中心的服务到底将卖给谁,这里边包含着目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心,社区内的家庭就是服务对象;如果是区域型购物中心,针对的是上班族,应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二,本项目区别于其它同行的经营特色在哪里?如果要做一个高档的购物中心,我们就要招国际品牌,如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三,本身的建筑特点,也就是我们做的这个项目其自身硬件与别的项目有哪些不同,这一点对以后的招商有着直接的指导作用,包括我们的建筑规划,如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况,很多商家愿意进,可是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化,现在的购物中心大多是融合性的,既可能是国际化的,也可能是地方化、民族化的,所以可能招大的国际品牌商家会难一些,但是招一个地方品牌的可能性比较大,所以需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。第五是市场消费的未来发展趋势,现在大型购物中心的建筑期需要两、三年,从做规划到开业,这时候很多的消费趋势其实都可能已经改变了。       2、很多新的形象店在不断发展,里面的业态配比也在不断变化,现在定位购物中心还要考虑未来的发展趋势。      现在回过头看以前的一些专业市场,它们大部分经营得不太好。为什么会造成这种局面呢?我们思考了这个问题,一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不是特别好,不是最繁华的地方,人流量不太够,当时条件下只想找个主题;还有一点就是很多房地产商想把商铺卖掉,现在可以看出这种现象引起的问题比较大。      我们总结了以下几个方面的问题。     ...
  • 点击次数: 51
    2017 - 10 - 09
    由于住宅调控日益严厉,不少地产商纷纷转战商业地产,导致如今商业项目泛滥,加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,很多项目无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率很低。很多项目都在寻找商业管理公司诊断救命,很多负责任的公司也都是“望桓侯而还走”。那,又有哪些项目值得一救呢?如果做到以下三点,或许有的救,要不然神仙也救不了。1.核心商圈内有一定的人群。以项目为原点,半径3km里内人口数量大于等于1.5人/平米,这样基本上做一个“满足周边客群为基础+努力辐射远端”的社区类商业还是有可能的。2.至少有一面临干道,有基本公交到达。3.建筑没有直接硬伤。硬伤指层高、消防、楼梯等方面,没有特别问题。 为了避免更多项目陷入死局,在规划设计阶段一定要育成“好基因”,打个好底子,特推荐一篇好文章,供参考。目前,国内商业地产项目空置率居高不下,死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题,究其原因,正是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。本人操盘各地上百万方商业项目发现,国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。误区一:用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,他们通常没有商业理性认知,因而也不能很好地把握商业需求,而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。所以,如果不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。误区二:建筑设计先于商业设计。一旦建筑设计完成了,商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了,这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计,这种局限性将不可避免地表现出来,使商业项目处于进退两难的境地。比如一个10万方以上的购物中心,至...
公司名称:深圳市鹏辉商业策划管理有限公司
地址:中国·深圳·宝安区福海街道福园一路35号天瑞工业园
联系电话:136 4280 6999 
邮箱地址:2625399724@qq.com
 
邮编:330520
Copyright ©2017    深圳鹏辉商业策划管理有限公司
犀牛云提供企业云服务
联系方式
总部地址:深圳市宝安区福海街道福园一路35号天瑞工业园
X
1

QQ设置

3

SKYPE 设置

4

阿里旺旺设置

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

5

电话号码管理

  • 0755-29988331
6

二维码管理

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开