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NEWS AND INFORMATION

商业地产的业态规划

日期: 2017-10-25
浏览次数: 24

      购物中心根据项目定位和建筑条件(体量、空间结构等),确定业态的种类、分布比例,并制定业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件和指南。购物中心的业态选择应符合:(1)定位有限原则;(2)功能完整性原则;(3)业态相关性原则。 

      一、业态种类

      购物中心的业态一般有:零售,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态四大类。近年来,随着社会不断地发展,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态的比例加大。

      1、零售业态

      主要有百货、超市、便利店、家居电器数码专业店,授权经营的某品牌专卖店。

      2、娱乐业态

      主要有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等,具有群体消费和重复消费的特征。

      3、餐饮业态

      王健林曾说过:“中国的购物中心不是卖出来的,而是吃出来的”。餐饮业态具有极强地聚客能力,充分满足人们社交和家庭生活的需要。主要有中餐、西餐,咖啡水吧。

      餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层,可以实现客流自上而下的瀑布效应,拉动购物中心人气。规划时要注意避免口味的重复性,还要挖掘地方餐饮资源,因为地方特色餐饮进驻,会大大缩短购物中心的培育期。

      4、体验业态

      主要有美容SPA、美发美甲、儿童成人教育、艺术类培训、摄影写真、皮具护理、影音体验店等。粘性较强,顾客停留时间长,又稳定的消费群。

      二、业态组合

      业态组合涉及三个方面:业态选择,业态配比和业态衔接。

      1、业态选择

      商业功能定位决定业态选择。比如定位于城市型购物中心比区域型购物中心,除了百货、超市、电影院、KTV、餐饮酒楼、服装服饰外,更多了书城,黄金珠宝城,数码卖场,食品零售专营店,业态齐全。

      商品级次定位定影响业态选择。比如精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心,这三种购物中心的商品级次定位是不同的,消费人群的特征也不同。

      2、业态配比

      合理的业态配比可以完善品类结构,更好的满足消费者,提高聚客力。

      要遵循三个原则:(1)适用性:提供适用的面积;(2)高坪效:在区间内尽可能压缩,以提高销售坪效;(3)互补性:业态要实现差异化,避免重复,注重关联消费。

      3、业态衔接

      业态的布局和衔接要认真研究城市动线和购物中心动线,明确购物中心的主次通道和冷热区域,根据不同业态的承租能力和需求,合理规划。业态落位衔接的合理性是确保客流动线流畅、提高商铺到达率和销售的重要途径。

      业态衔接要遵循以下四个原则:

     (1)零售业态放在热区,品牌级次和客单价高的品牌店应放在热区的主入口和主通道。

     (2)娱乐业态因为其的目的性消费强,应放在冷区,带动周边客流。

     (3)餐饮业态放在高楼层,布局集中,形成规模优势。

     (4)业态体验作为补充,目的消费强,但承租能力差,可放在冷区次通道。

      不同业态间的过度的思考维度有二:

     (1)功能互补性,即功能特征明确的业态毗邻。

     (2)客群一致性,即根据消费特征划分主题区域。


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    购物中心根据项目定位和建筑条件(体量、空间结构等),确定业态的种类、分布比例,并制定业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件和指南。购物中心的业态选择应符合:(1)定位有限原则;(2)功能完整性原则;(3)业态相关性原则。       一、业态种类      购物中心的业态一般有:零售,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态四大类。近年来,随着社会不断地发展,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态的比例加大。      1、零售业态      主要有百货、超市、便利店、家居电器数码专业店,授权经营的某品牌专卖店。      2、娱乐业态      主要有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等,具有群体消费和重复消费的特征。      3、餐饮业态      王健林曾说过:“中国的购物中心不是卖出来的,而是吃出来的”。餐饮业态具有极强地聚客能力,充分满足人们社交和家庭生活的需要。主要有中餐、西餐,咖啡水吧。      餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层,可以实现客流自上而下的瀑布效应,拉动购物中心人气。规划时要注意避免口味的重复性,还要挖掘地方餐饮资源,因为地方特色餐饮进驻,会大大缩短购物中心的培育期。      4、体验业态      主要有美容SPA、美发美甲、儿童成人教育、艺术类培训、摄影写真、皮具护理、影音体验店等。粘性较强,顾客停留时间长,又稳定的消费群。      二、业态组合    ...
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    1、确定定位是一项非常专业的工作。      从购物中心的角度来说,第一个问题是,购物中心的服务到底将卖给谁,这里边包含着目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心,社区内的家庭就是服务对象;如果是区域型购物中心,针对的是上班族,应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二,本项目区别于其它同行的经营特色在哪里?如果要做一个高档的购物中心,我们就要招国际品牌,如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三,本身的建筑特点,也就是我们做的这个项目其自身硬件与别的项目有哪些不同,这一点对以后的招商有着直接的指导作用,包括我们的建筑规划,如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况,很多商家愿意进,可是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化,现在的购物中心大多是融合性的,既可能是国际化的,也可能是地方化、民族化的,所以可能招大的国际品牌商家会难一些,但是招一个地方品牌的可能性比较大,所以需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。第五是市场消费的未来发展趋势,现在大型购物中心的建筑期需要两、三年,从做规划到开业,这时候很多的消费趋势其实都可能已经改变了。       2、很多新的形象店在不断发展,里面的业态配比也在不断变化,现在定位购物中心还要考虑未来的发展趋势。      现在回过头看以前的一些专业市场,它们大部分经营得不太好。为什么会造成这种局面呢?我们思考了这个问题,一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不是特别好,不是最繁华的地方,人流量不太够,当时条件下只想找个主题;还有一点就是很多房地产商想把商铺卖掉,现在可以看出这种现象引起的问题比较大。      我们总结了以下几个方面的问题。     ...
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