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NEWS AND INFORMATION

商业地产开发的主题和细分定位

日期: 2017-10-16
浏览次数: 26

      1、确定定位是一项非常专业的工作。

      从购物中心的角度来说,第一个问题是,购物中心的服务到底将卖给谁,这里边包含着目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心,社区内的家庭就是服务对象;如果是区域型购物中心,针对的是上班族,应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二,本项目区别于其它同行的经营特色在哪里?如果要做一个高档的购物中心,我们就要招国际品牌,如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三,本身的建筑特点,也就是我们做的这个项目其自身硬件与别的项目有哪些不同,这一点对以后的招商有着直接的指导作用,包括我们的建筑规划,如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况,很多商家愿意进,可是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化,现在的购物中心大多是融合性的,既可能是国际化的,也可能是地方化、民族化的,所以可能招大的国际品牌商家会难一些,但是招一个地方品牌的可能性比较大,所以需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。第五是市场消费的未来发展趋势,现在大型购物中心的建筑期需要两、三年,从做规划到开业,这时候很多的消费趋势其实都可能已经改变了。 

      2、很多新的形象店在不断发展,里面的业态配比也在不断变化,现在定位购物中心还要考虑未来的发展趋势。

      现在回过头看以前的一些专业市场,它们大部分经营得不太好。为什么会造成这种局面呢?我们思考了这个问题,一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不是特别好,不是最繁华的地方,人流量不太够,当时条件下只想找个主题;还有一点就是很多房地产商想把商铺卖掉,现在可以看出这种现象引起的问题比较大。

      我们总结了以下几个方面的问题。

      一个是目标商铺的容量,因为做主题市场,可能要面对全市,甚至要面对更远的地方,不可能完全靠自然人流,这需要看整个市场的情况。现在来看,即使有项目的商铺都招满了,但是其经营难度仍然有可能会很大,这些商铺可能很容易跑掉。

二是确定市场的决心。现在来看,全国各地的大型批发市场、专业市场,很多项目的位置往往都不是很好,而且都有历史形成的原因,并不是说做一个专业市场,这个专业市场马上就会旺,这种可能性不是特别大,因为专业市场的目标消费群距离范围可能很大,所以要有慢慢预热的一个过程。一般来说,现在很多项目都很难有培育市场的决心。

三是自身物业的优势。当初我们在选择主题的时候,需要考虑到两点。

      一个是在你所选择的主题下,商业地产项目是不是一定要建在选定的地点,还是说这个主题建在所有的地方都可以;如果所有的地方都可以,那我们的主题就没有任何优势可言了;还有一个可能的因素,项目所在地位置好、期望值高、只是因为地位比较尴尬的原因才选择做主题,这些项目一般来说对售价的期望值都比较高。实际上,现在有些专业市场做得好,而原来做得起点都是很低的,是靠长期培养才做起来的,这就是一些商业地产项目经营不旺的原因;另外一个主要原因就是大部分商铺被卖掉了,因此从这两点来说要在短时间内培养起一个专业市场是很难的。 

      第二点是租售关系。因为我们碰到的项目90%都要解决这个问题,都在考虑这个问题。首先我很赞同“只租不售”是未来趋势的说法,而且这个结论已经被实践所证明,没有哪个大型购物中心项目在出售后还有很高成功率的可能,而且现在只租不售项目的比例是越来越高了,我们接触的很多项目,基本上都不卖了,他们希望长期经营下去。但是实际上现在还有不少项目是要解决现金流问题的。在一次会议上,太古广场总经理讲购物中心是不能卖的,卖了之后就没有办法经营,当时有人问他如何解决现金流问题,他说如果现金流实在太少就不要做购物中心了。我认为他的话没有错,虽然目前国内有80%到90%的地产商都需要解决这个问题。

      分割商铺进行销售对商业经营的影响大家都很清楚。市场需要培育,开始的时候租金确实可能会很低,所以需要引进更多的品牌商家。业态组合和商业规划也要统一进行,统一经营几年以后还有商业调整的问题,要调整的时候如果没有统一经营权,就很难做到了。整体出售是我们看见的一个比较好的现象,现在整体出售的案例在增加。第三个是卖其它物业而留下商业物业。如果这些办法都不能解决问题,只有出售一部分商业面积了。销售哪个位置能减少经营上可能出现的问题呢?一个是整卖主力店,二是卖沿街商铺,这种方法有可能解决一些资金问题;三是卖配套位置,配套位置的范围很广,这是很多项目需要仔细研究的环节。


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