请填写您的信息,我们会在第一时间与您联系!

带有*的信息为必填表格,请务必填写真实的信息已方便能更好的联系到您,谢谢您的配合!

关闭
  • 咨询类别:
  • *
  • 您的姓名:
  • *
  • 公司网址:
  • MSN:
  • QQ:
  • 电话:
  • 手机:
  • *
  • 所在城市:
  • *
  • 传真:
  • E-mail:
  • *
  • 邮政编码:
  • 留言主题:
  • 详细说明:
  • *
新闻中心 NEWS AND INFORMATION

商业地产死得太惨 — 商业前期规划很重要

日期: 2017-10-09
浏览次数: 49

由于住宅调控日益严厉,不少地产商纷纷转战商业地产,导致如今商业项目泛滥,加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,很多项目无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率很低。很多项目都在寻找商业管理公司诊断救命,很多负责任的公司也都是“望桓侯而还走”。那,又有哪些项目值得一救呢?如果做到以下三点,或许有的救,要不然神仙也救不了。

1.核心商圈内有一定的人群。以项目为原点,半径3km里内人口数量大于等于1.5人/平米,这样基本上做一个“满足周边客群为基础+努力辐射远端”的社区类商业还是有可能的。

2.至少有一面临干道,有基本公交到达。

3.建筑没有直接硬伤。硬伤指层高、消防、楼梯等方面,没有特别问题。 

为了避免更多项目陷入死局,在规划设计阶段一定要育成“好基因”,打个好底子,特推荐一篇好文章,供参考。

目前,国内商业地产项目空置率居高不下,死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题,究其原因,正是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。本人操盘各地上百万方商业项目发现,国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。

误区一:用建筑设计代替商业设计。

建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,他们通常没有商业理性认知,因而也不能很好地把握商业需求,而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。所以,如果不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。

误区二:建筑设计先于商业设计。

一旦建筑设计完成了,商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了,这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计,这种局限性将不可避免地表现出来,使商业项目处于进退两难的境地。

比如一个10万方以上的购物中心,至少要有几千方的中庭、客/货梯、通风排水、煤气管、垃圾处理、停车库/位、休闲庭/位等设计,如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要,满足不了消费者的需要。

误区三:营销策划代替商业规划。

销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售,而商业规划则是为了促进经营管理,二者的本质和要求都是不同的。

由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求,所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的,进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。

误区四:重外观形象,轻内部结构。

一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标,往往对建筑外观投入巨资,而忽视了商业物业内部的结构,这样也是不利于商业经营的,就像一个人外表很漂亮,但是内在素质很低,那这个人也是要被打折扣的,毕竟,消费者是在商业内部消费的,内部功能是否完善也是消费者关注的问题。

误区五:重装修标准,轻配套适用。

装修标准和配套设施对于商业项目是同等重要的。我经常和开发商讲的木桶原理:如果把商业的价值比作木桶里装的水,那么组成木桶的每块木板就好比是影响商业经营的各种因素,例如地段、管理、服务、装修、配套等等,如何才能使水装得更多呢?只有保证每块木板都足够长,如果有一块木板是短的,那这个木桶也是装不了多少水的。所以,若想提升商业价值,就得保证影响商业经营的各个方面都是完美的,这样才能实现商业价值的最大化,木桶才能装更多的水。所以,不能只注重装修标准而忽略了商业配套,这是会影响商业整体价值的。

比如厕所的配套设计,有的百货店中女厕所只有三个蹲位,而男厕所一大排。事实上,一个商场里面,肯定是女性消费者多。还有就是你们可以去看看有很多百货商场、购物中心的女厕所里面没有物品挂钩,我们不要说现在女性个个都挎包,就是男性现在也几乎都是人手一包吧,上卫生间包放哪儿?

误区六:重硬件投入,轻人文关怀。

对于商业项目来讲,硬件投入是很重要的,但是一把刀只有好钢还不行,必须得有锋利的刃才能具备杀伤力,现代商业竞争往往是细节上的竞争,一个人性化的设计、一种人文关怀都是可以提升商业项目竞争力的,而这些正是这个锋利刀刃的重要组成部分,是不能忽略的。你们注意观察一下现在除了肯德基、麦当劳,国内大部分商场中很少有在厕所中放手纸的。

误区七:重共享空间设计,轻经营成本测算。

共享空间确实对商场经营起到一定的作用,但我们也应该认识到这是一把“双刃剑”,做很大、很豪华的共享空间是会浪费经营面积,大幅度增加运营成本的,所以一定要精准地核算成本与收益,避免亡羊补牢。

误区八:迁就主力店要求,忽视自己的投资。

商业项目引进主力店的目的是通过主力店来带动项目的招商和经营,促进销售,提升项目和附属物业的整体价值。一些开发商迫于主力店的名声和影响力,不惜损害自己的投资利益,有的时候,这样的做法是没有必要的,因为主力店并不具备主导性,主力店也是需要众多的次主力店、散商户大家共同支撑商业经营状态的发展,也就是说项目的核心竞争力并非主力店。在认同主力店的同时,不应过多迁就主力店,而忽视了自身的投资利益。

误区九:按自己的主观和经验草率行事。

商业市场是不断变化的,一个商业项目科学的定位和最优的运作策略往往是在多方博弈的过程中逐渐浮出水面的。我们这近10年在操盘商业项目的时候,都是一个团队由多名理论及实战多年的资深人士经过实地考察和多次论证得出的结论,事实证明,主观和经验往往不能得出最优的结果。所以,开发商在运作商业项目的过程中,一定要多参考实操专家的意见,切忌主观主义和经验主义。

误区十:盲目崇洋媚外,忽视国内实际。

我们看到有些项目是请国外设计公司设计的,总建面不足10万方而共享空间做了10000多方,确实很漂亮,很大气,感觉很不错,但是在一个100来万人口的中小城市里,做这样一个共享空间显然是不合适的,导致开发商的运营成本居高不下,导致商家、投资客户的公摊压力难以承受。国外的设计理念确实要领先于国内市场,但是这种领先在另一个层面上也意味着排斥,有一些设计理念、风格是不符合国内实际的,一定要有选择地吸收。关键是需要把握一个度,我有时候经常和一些开发商说:超前一步是先驱;超前两步可能就变先例。


  • 相关新闻 / Related to the news More
  • 点击次数: 51
    2017 - 12 - 18
    打造成为集吃、喝、玩、乐、购、休闲娱乐为一体的一站式大型购物中心,为顾客提供个性化的购物体验,大润发时代广场强势进驻云网新都汇。【1F】云网 • 金街升级版肉菜市场招商项目:水果、蔬菜、猪肉、鲜活水产、冰鲜海产、粮油副食、活禽、禽蛋、冻品、熟食凉菜、馒头、酱菜、豆制品、面制品、肉制品、南北干货杂粮、调味品、小百货、日杂家杂、门面房……美食街区招商项目:特色烧烤、特色小吃、特色米线、特色面食、特色快餐、休闲小吃、本地餐……百货外租区招商项目:烟酒、黄金珠宝、玉器通讯数码、化妆品、钟表眼镜、潮流服饰、休闲服饰、运动服饰、家居内衣、快时尚饰品集合店、精品饰品集合店、时尚名品集合、跨境电商、鞋包配饰、美甲化妆、美容美发、连锁药店、烘焙专卖、咖啡茶饮、品牌汉堡、甜品小吃【2F】大润发 • 时代广场大润发超市招商项目:生鲜、食品、日用百货各供应商;大小家电、床上用品、精品大众鞋服、洗化包场、针织品包场、牙膏牙刷包场、文体文具包场、家杂包场、水果专柜、蔬菜专柜、熟食专柜、面点专柜、面包专柜、鲜肉专柜、水产海产专柜、散装食品专柜、南北干货杂粮专柜、茶庄花茶专柜、大小家电专柜收银出口处外租区招商项目:电玩游艺、儿童乐园、儿童玩具、儿童鞋服、孕婴童用品、美甲化妆、家居饰品、生活配套……【3F】娱乐美食城招商项目:KTV、影院、家居中心、主题餐饮、特色餐饮、休闲美食、咖啡休闲、美容SPA、婚纱摄影……【4F】生活体验馆招商项目:儿童早教、各类教育培训机构、时尚书吧。舞蹈瑜伽、跆拳道、武术馆、健身俱乐部、美容美体中心……【5F】招商项目:商务酒店招商热线:13924229588地址:徐州市棠张医院南200米本项目由深圳鹏辉商业策划全程代理
  • 点击次数: 27
    2017 - 10 - 25
    购物中心根据项目定位和建筑条件(体量、空间结构等),确定业态的种类、分布比例,并制定业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件和指南。购物中心的业态选择应符合:(1)定位有限原则;(2)功能完整性原则;(3)业态相关性原则。       一、业态种类      购物中心的业态一般有:零售,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态四大类。近年来,随着社会不断地发展,休闲娱乐,餐饮和体验服务业态的比例加大。      1、零售业态      主要有百货、超市、便利店、家居电器数码专业店,授权经营的某品牌专卖店。      2、娱乐业态      主要有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等,具有群体消费和重复消费的特征。      3、餐饮业态      王健林曾说过:“中国的购物中心不是卖出来的,而是吃出来的”。餐饮业态具有极强地聚客能力,充分满足人们社交和家庭生活的需要。主要有中餐、西餐,咖啡水吧。      餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层,可以实现客流自上而下的瀑布效应,拉动购物中心人气。规划时要注意避免口味的重复性,还要挖掘地方餐饮资源,因为地方特色餐饮进驻,会大大缩短购物中心的培育期。      4、体验业态      主要有美容SPA、美发美甲、儿童成人教育、艺术类培训、摄影写真、皮具护理、影音体验店等。粘性较强,顾客停留时间长,又稳定的消费群。      二、业态组合    ...
  • 点击次数: 40
    2017 - 10 - 18
    地下商城。力求通过高差、出入口、局部广场下沉营造负1层商业门面的价值最大化。步行街系统沿景观轴线东西向依次布局,主要设计为4层建筑,局部3层,形成传统商业街区的现代化提升和升华,有机融合到综合体功能的各个建筑物业细节中。核心主力店,应注意主力店个性要求与项目总体建筑风格的统一。同时店内考虑水平动线与垂直动线的有机结合,达成商业动线规划的完整。住宅、公寓。所有住宅楼的底层(即建筑的第5层)架空为花园。停车场所主要设置在两住宅裙楼下的负2层,设不同出入口。设备用房放于负2层,商业储藏室布置于负1层。项目环四周设计步行街道,以解决部分交通组织需要,并同时最大可能制造临街商铺。景观设计中,不仅注重文化标志,更应一人文本,注重盲道、残疾人通道的无障碍设计,人行和交通道路、社区服务设施、街区照明设施、步行街环境等等。
  • 点击次数: 29
    2017 - 10 - 16
    1、确定定位是一项非常专业的工作。      从购物中心的角度来说,第一个问题是,购物中心的服务到底将卖给谁,这里边包含着目标消费群体的问题。如果是一个社区购物中心,社区内的家庭就是服务对象;如果是区域型购物中心,针对的是上班族,应该以公务、休闲、娱乐、餐饮为核心进行设计。第二,本项目区别于其它同行的经营特色在哪里?如果要做一个高档的购物中心,我们就要招国际品牌,如果是休闲娱乐就会招一些酒吧、餐饮。第三,本身的建筑特点,也就是我们做的这个项目其自身硬件与别的项目有哪些不同,这一点对以后的招商有着直接的指导作用,包括我们的建筑规划,如建筑特点、层高等。实际上可能会出现这样的情况,很多商家愿意进,可是因为建筑的局限却进不来。第四是消费文化,现在的购物中心大多是融合性的,既可能是国际化的,也可能是地方化、民族化的,所以可能招大的国际品牌商家会难一些,但是招一个地方品牌的可能性比较大,所以需要我们考虑的是购物中心到底将针对哪些消费群体。第五是市场消费的未来发展趋势,现在大型购物中心的建筑期需要两、三年,从做规划到开业,这时候很多的消费趋势其实都可能已经改变了。       2、很多新的形象店在不断发展,里面的业态配比也在不断变化,现在定位购物中心还要考虑未来的发展趋势。      现在回过头看以前的一些专业市场,它们大部分经营得不太好。为什么会造成这种局面呢?我们思考了这个问题,一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不是特别好,不是最繁华的地方,人流量不太够,当时条件下只想找个主题;还有一点就是很多房地产商想把商铺卖掉,现在可以看出这种现象引起的问题比较大。      我们总结了以下几个方面的问题。     ...
  • 点击次数: 49
    2017 - 10 - 09
    由于住宅调控日益严厉,不少地产商纷纷转战商业地产,导致如今商业项目泛滥,加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,很多项目无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率很低。很多项目都在寻找商业管理公司诊断救命,很多负责任的公司也都是“望桓侯而还走”。那,又有哪些项目值得一救呢?如果做到以下三点,或许有的救,要不然神仙也救不了。1.核心商圈内有一定的人群。以项目为原点,半径3km里内人口数量大于等于1.5人/平米,这样基本上做一个“满足周边客群为基础+努力辐射远端”的社区类商业还是有可能的。2.至少有一面临干道,有基本公交到达。3.建筑没有直接硬伤。硬伤指层高、消防、楼梯等方面,没有特别问题。 为了避免更多项目陷入死局,在规划设计阶段一定要育成“好基因”,打个好底子,特推荐一篇好文章,供参考。目前,国内商业地产项目空置率居高不下,死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题,究其原因,正是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。本人操盘各地上百万方商业项目发现,国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。误区一:用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,他们通常没有商业理性认知,因而也不能很好地把握商业需求,而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。所以,如果不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。误区二:建筑设计先于商业设计。一旦建筑设计完成了,商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了,这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计,这种局限性将不可避免地表现出来,使商业项目处于进退两难的境地。比如一个10万方以上的购物中心,至...
公司名称:深圳市鹏辉商业策划管理有限公司
地址:中国·深圳·宝安区福海街道福园一路35号天瑞工业园
联系电话:136 4280 6999 
邮箱地址:2625399724@qq.com
 
邮编:330520
Copyright ©2017    深圳鹏辉商业策划管理有限公司
犀牛云提供企业云服务
联系方式
总部地址:深圳市宝安区福海街道福园一路35号天瑞工业园
X
1

QQ设置

3

SKYPE 设置

4

阿里旺旺设置

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

5

电话号码管理

  • 0755-29988331
6

二维码管理

等待加载动态数据...

等待加载动态数据...

展开