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新闻中心 NEWS AND INFORMATION
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 09 - 30
点击次数: 148
由于住宅调控日益严厉,不少地产商纷纷转战商业地产,导致如今商业项目泛滥,加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,很多项目无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率很低。很多项目都在寻找商业管理公司诊断救命,很多负责任的公司也都是“望桓侯而还走”。那,又有哪些项目值得一救呢?如果做到以下三点,或许有的救,要不然神仙也救不了。1.核心商圈内有一定的人群。以项目为原点,半径3km里内人口数量大于等于1.5人/平米,这样基本上做一个“满足周边客群为基础+努力辐射远端”的社区类商业还是有可能的。2.至少有一面临干道,有基本公交到达。3.建筑没有直接硬伤。硬伤指层高、消防、楼梯等方面,没有特别问题。 为了避免更多项目陷入死局,在规划设计阶段一定要育成“好基因”,打个好底子,特推荐一篇好文章,供参考。目前,国内商业地产项目空置率居高不下,死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题,究其原因,正是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。本人操盘各地上百万方商业项目发现,国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。误区一:用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,他们通常没有商业理性认知,因而也不能很好地把握商业需求,而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。所以,如果不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。误区二:建筑设计先于商业设计。一旦建筑设计完成了,商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了,这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计,这种局限性将不可避免地表现出来,使商业项目处于进退两难的境地。比如一个10万方以上的购物中心,至...
作者:
发布时间: 2017 - 09 - 20
点击次数: 26
现代商业地产发展模式主要有三种模式:第一种我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一种。第二种我们叫做百货公司模式,谈到百货公司模式,在国内有代表性的就是华润置地,即在同一个地域各种产品同时做,产品也多样化,就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有,包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来,这种百货公司的模式比较多的,一般在过去有一个城建系统,每个城市都有城建系统,城建系统转制过来开发公司,包括很多大型的开发公司都在走这种模式,这是第二种。第三种我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像如果做好商业,避免同质化等问题呢?首先,要划定商圈覆盖的人群,即未来商业的服务半径是多少公里的,客群的男女比例、消费偏好、消费的频率次数等等,要针对消费者做一些详细的调研和摸底。其次,在获取了消费者的基本信息之后,着手研究商业是怎样的形态。比如,是老百货超市,还是从超市百货迭代到购物中心或者说商业街,或者是休闲娱乐购物这些开放式的商业。商业有不同的区分,因此,要定义商业往哪个方向走,这是在前期开发过程中,需要做足充分的准备。再者,有个主题的发展方向以及未来商业的经营方向,就要进行整个项目的规划设计,在业态和业态之间进行充分的互动。很多后期的商业,先天不足,无论怎么改动还是原来的样子,因此,在进行规划设计的时候,要想方设法满足商业的定位。最后,从业态的规划入手,需要着眼于当前又要...
作者:
发布时间: 2017 - 09 - 20
点击次数: 27
现代商业地产发展模式主要有三种模式:第一种我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一种。第二种我们叫做百货公司模式,谈到百货公司模式,在国内有代表性的就是华润置地,即在同一个地域各种产品同时做,产品也多样化,就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有,包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来,这种百货公司的模式比较多的,一般在过去有一个城建系统,每个城市都有城建系统,城建系统转制过来开发公司,包括很多大型的开发公司都在走这种模式,这是第二种。第三种我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像我们一样,我卖的劳斯莱斯,可能一天就卖三辆,但是我的总营业额和利润是最高的,所以是走高端路线。
作者:
发布时间: 2017 - 09 - 20
点击次数: 32
中国整体经济的:“It is hard to say”。是的,作为全球持续保持经济增长的大国,在技术与信息世界同步的时代,确实造成了走势难辨的局面。然而,聚焦到国内商业地产,局势却相当清晰。从生意的角度上看,爆发式增长还是稳定前行只是不同市场形式下呈现的走势,以生存的角度看战略就会发现,盈亏都是常态,在市场及金融环境趋于开放、技术趋于全球领先、理念更加丰满的当下,商业地产的行业前景一定是向好的。当下,这种向好已经在实体商业逐步脱离了电商围堵的困境时,越发清晰了。在开发受控进入快盈利困局的发展阶段,更可被资产化、更具流量运营价值和更快凭借互联网快速演进的实体商业格外引人关注。阿里、京东等互联网主力军由线上深入线下,互联网越发看重实体商业与人发生关系的场景;主流VC开始涉足实体商业;百货和购物中心为迎接新零售和新消费主动思考变革的姿态。这些无不说明,进入2017年,实体商业重回主导,将进入一个新的增长期。与之前在量上的激增不同,实体商业进入了精明增长期。精明式增长是针对无计划的、分散的、依赖汽车的郊区外围化发展的城市蔓延提出的新增长模型。于2000年,60家美国公共团体在规划协会联合的组织下,提出并确定了精明增长的核心内容:减少盲目扩展,以节约和集约形式利用现有资源的增长模型。该模型在提出之后,不仅适用于城市规划,更可被阐释和应用到由粗放增长进入精细化运营发展的各个产业中,目前国内实体商业发展正处于这一时期:增量到存量,市场进入开发转运营的较量期经历了2012年-2013年存量激增后,商业地产从新增集中放量转为存量市场,随着住宅市场的政策性受限,开发的红利期已过,商业面临高库存,同质化运营等困境。据国家统计局数据显示,2017年第二季度,全国房屋建筑竣工面积累计超过149211万平方米,其中,住宅房屋竣工面积为99286万平方米,商业及服务用房屋竣工面积为10753万平方米。也...
作者:
发布时间: 2017 - 09 - 20
点击次数: 28
电商冲击下,实体店关门潮比以往来得更猛烈一些。当然,企业跟人一样,也是有生命周期的,有死掉的自然有新生的,有衰败的,自然有还在蓬勃发展的。最近一段时间关门的不少,还在扩张的也挺多。新店要开张,首先要招商。俗话说,擒贼先擒王,搞定进驻商家里的大Boss,也就是主力店显得十分重要。主力店就像东海的定海神针,决定着商场的定位是否清晰……商业购物中心失去了定海神针,结果会比东海惨得多,而且没地方去告状。搞不定主力店,分分钟死掉主力店是商业地产其他店的中心、明星,由于引进这些店会带来巨大的品牌效应,从而能够吸引其他店进驻,缩短招商时间的同事减少招商成本。主力店是定海神针,是台柱子,招不来撑不起,来了又走会垮台。因此,要招得进来,还要留得住。如若不然,则后果很严重。首先,无论商场是何种定位,主力店一定是面积大,租期长而且稳定的客户,失去了主力店这个中流砥柱,就失去了稳定了租金来源;其次,购物中心主力店的退场会让其他非主力店商家萌生退意,尤其是招商期间,大家自然而然会想,大哥都不玩了,我们还玩啥,签约率必然骤降;最后,明星店跑了,就没有办法打响品牌了,商业购物中心会直接从高大上沦为矮矬穷。广州的珠江新城广场在2001年下半年开始招商,当时引入了北京华联超市、上海美好家建材超市,试图打造成以建材、家居、生活为主题的大型购物中心,但最终上演的是一个“理想萌萌哒,现实呵呵哒”的故事。2003年,北京华联超市由于经营困难而选择离场,大家一看,不好,大哥都跑了,没人罩了我们还怎么混,于是乎在华联超市离场的时间段内,场内其他建材、家居、生活等经营商户也相继离开,一度使珠江新城广场的经营体系濒临崩溃,最后仅剩下上海美好家建材等少数商家勉为其难地继续经营。由此可见,主力商家的撤离会引发严重的商业危机,这可真的不是吓你。主力店招商通常掉在7个坑里运营商业地产的人不可能不知道主力店招商的重要性,但是现实中,...
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