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新闻中心 NEWS AND INFORMATION
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 07
点击次数: 33
项目地块区位分析      主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析,了解项目发展的环境及影响因素。在项目市场发展趋势研究的基础上,本部分将从项目条件分析入手,从地块角度判断适合发展的物业形态,并对项目周边环境地块的状况性质进行研究,分析其对本地块可能之影响。      项目地块条件分析      主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析,找出影响项目发展的因素。      1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁):分析项目发展的重要及难点,明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。      2、项目发展方向把握:在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上,对项目发展方向、可能功能物业进行预测,提供细供市场调研方向。      3、项目发展形象定位及概念定位:确定项目的发展形象,为项目定位与规划设计提供方向。      4、项目功能组合及业态配比定位:主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。      5、项目开发规模与档次定位:根据项目发展主题,并结合项目所处市场背景环境,确定项目主要物业类型的开发规模与档次。      6、项目目标客户定位:主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体,为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析):根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平,以及项目所在区域未来发展趋势等因素,明确项目各功能物业的价格水平。
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 05
点击次数: 37
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。      商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。      商业用地的价值判别与发展定位      策划人员必须回答:开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此,策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果,甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。      商业地产价值链构造和策划      商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程,发现价值和创造价值同等重要,价值受多种因素和规律的影响,没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目,首要的是构造产品纵向价值链,把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营,也采取组织措施构建企业内部价值链。       商业地产建筑策划      商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意...
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 04
点击次数: 30
失败的主力店招商各有各的不同,而成功的主力店招商一般都有类似之处,通常来说,搞定主力店招商,至少需要熟练掌握4大关键步骤。      1、掌握正确的招商程序。      即商圈分析→市场定位→业态定位→主力店业态确认→规划设计→建造。路要一步一步走,饭要一口一口吃,不能妄想一口吃成个大胖子。      2、按拟定的定位初步确定主力店条件。      通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商,掌握其拓展新店的计划,最后再确定主力店目标名单,并将其设立为三层目标群。      3、召开主力店招商恳谈会。      恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店的合作条件,可能性及其他方面的建议,而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。      4、专人跟进目标客户。      在恳谈会后,逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件,专人跟进,每2~3天与目标客户沟通一次。      上面的流程,稍微规范一点的公司应该都能够做到,但是效果依然不尽相同。因为在招商的过程中,还有一个非常重要的因素——人。商场招商人员的谈判水平,也是十分重要的。下面,笔者简单介绍一下,在主力店招商的谈判中,应该注意的部分问题。      首先,《孙子兵法》说,知己知彼才能百战百胜,在与商家进行谈判前必须要有做好充分的准备,要有充分的商品知识储备,深刻了解市场及品牌,对方的底线,合作方的意图等等都要有所准备。不然,会像一个没有经过训练的士兵贸然上战场,...
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 03
点击次数: 32
购物中心业态规划需要考虑哪些细节问题      1、租金水平      购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式,但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高,商家的经营压力就会很大,商家赚不到钱,整个的购物中心经营结构就会变的十分的脆弱。从另一方面而言,租金是购物中心主要的收入来源,购物中心的投资回报主要通过租金来实现。因此在进行业态规划时,应参考不同业种的租金承受能力,进行合理布局安排。同时,要经过合理的业态规划,以达到租金收益的最大化。      例如在购物中心中,餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置,除了考虑到可以将人流往上带动牵引外,还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言,中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态,整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里,首层的租水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以,并不合适在业态规划时将其放置在较低的楼层。      2、面积要求面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家经营时所需要的面积有些不同的要求。在进行业态规划时就充分考虑不同商家的经营面积要求。如果规划的面积太大,不适合引进商家的特定经营,则是一种资源的浪费。如果规划的面积太小,则不适合相应商家的要求,也会对招商造成阻碍。因此,商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。      例如麦当劳和肯德基,其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如如沃尔玛超市,其面积约20000-30000平方米(不含停车场),每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼...
作者:
发布时间: 2017 - 10 - 02
点击次数: 42
1、当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的,但是这种组合不是没有原则的“堆砌”,一定要有市场作为支撑,一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性,这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。      一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合,匹配,同时必须主动顺应城市的发展的需要,主动为城市发展的服务。只有这样,才不会说与城市的发展脱节。购物中心要生存,就必然适应项目所在地的经济发展水平,符合当地的消费习惯和消费能力。在面临竞争的情况下,如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求,消费者就会流失,即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心,这样一来势必降低项目的客流量,而其它地区的卖场却扩大了市场范围。因此,购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况,符合项目当地的消费发展情况。      城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯,在进行业态规划时,在参考当地的消费能力的情况下,可以保持适度超前的规划,但不能和当地的消费情况偏离太远。否则就会出现“曲高和寡”的局面,导致购物中心的经营失败。当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位,并在此基础上进行一些业态的组合的创新,并形成一整套经营管理系统的支持与配合,否则就容易盲目跟风变换业态规划,把握不住市场定位,很难保证在业态创新上取得成功。      2、当地的商家资源      当地的商家资源在很大程度上决定了该项目...
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