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新闻中心 NEWS AND INFORMATION
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 09
点击次数: 56
由于住宅调控日益严厉,不少地产商纷纷转战商业地产,导致如今商业项目泛滥,加之中国消费力增长有限,品牌数量和拓展速度有限,很多项目无法完成招商,整体行业风险已经累积得很高了,投资回报率很低。很多项目都在寻找商业管理公司诊断救命,很多负责任的公司也都是“望桓侯而还走”。那,又有哪些项目值得一救呢?如果做到以下三点,或许有的救,要不然神仙也救不了。1.核心商圈内有一定的人群。以项目为原点,半径3km里内人口数量大于等于1.5人/平米,这样基本上做一个“满足周边客群为基础+努力辐射远端”的社区类商业还是有可能的。2.至少有一面临干道,有基本公交到达。3.建筑没有直接硬伤。硬伤指层高、消防、楼梯等方面,没有特别问题。 为了避免更多项目陷入死局,在规划设计阶段一定要育成“好基因”,打个好底子,特推荐一篇好文章,供参考。目前,国内商业地产项目空置率居高不下,死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题,究其原因,正是由于在前期规划设计过程中,存在着很多误区所致。本人操盘各地上百万方商业项目发现,国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。误区一:用建筑设计代替商业设计。建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的,建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术,他们通常没有商业理性认知,因而也不能很好地把握商业需求,而商业规划设计正是以商业需求为导向的,是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计,这种设计往往是体现在细节上的。所以,如果不具备大量的实操经验,商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。误区二:建筑设计先于商业设计。一旦建筑设计完成了,商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了,这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。建筑设计先于商业设计,这种局限性将不可避免地表现出来,使商业项目处于进退两难的境地。比如一个10万方以上的购物中心,至...
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 07
点击次数: 33
项目地块区位分析      主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析,了解项目发展的环境及影响因素。在项目市场发展趋势研究的基础上,本部分将从项目条件分析入手,从地块角度判断适合发展的物业形态,并对项目周边环境地块的状况性质进行研究,分析其对本地块可能之影响。      项目地块条件分析      主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析,找出影响项目发展的因素。      1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁):分析项目发展的重要及难点,明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。      2、项目发展方向把握:在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上,对项目发展方向、可能功能物业进行预测,提供细供市场调研方向。      3、项目发展形象定位及概念定位:确定项目的发展形象,为项目定位与规划设计提供方向。      4、项目功能组合及业态配比定位:主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。      5、项目开发规模与档次定位:根据项目发展主题,并结合项目所处市场背景环境,确定项目主要物业类型的开发规模与档次。      6、项目目标客户定位:主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体,为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析):根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平,以及项目所在区域未来发展趋势等因素,明确项目各功能物业的价格水平。
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 05
点击次数: 37
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业,它兼有地产,商业,投资三方面的特性,既区别于单纯的投资和商业,又有别于传统意义上的房地产行业。      商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。      商业用地的价值判别与发展定位      策划人员必须回答:开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此,策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果,甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。      商业地产价值链构造和策划      商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程,发现价值和创造价值同等重要,价值受多种因素和规律的影响,没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目,首要的是构造产品纵向价值链,把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营,也采取组织措施构建企业内部价值链。       商业地产建筑策划      商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意...
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 04
点击次数: 30
失败的主力店招商各有各的不同,而成功的主力店招商一般都有类似之处,通常来说,搞定主力店招商,至少需要熟练掌握4大关键步骤。      1、掌握正确的招商程序。      即商圈分析→市场定位→业态定位→主力店业态确认→规划设计→建造。路要一步一步走,饭要一口一口吃,不能妄想一口吃成个大胖子。      2、按拟定的定位初步确定主力店条件。      通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商,掌握其拓展新店的计划,最后再确定主力店目标名单,并将其设立为三层目标群。      3、召开主力店招商恳谈会。      恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店的合作条件,可能性及其他方面的建议,而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。      4、专人跟进目标客户。      在恳谈会后,逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件,专人跟进,每2~3天与目标客户沟通一次。      上面的流程,稍微规范一点的公司应该都能够做到,但是效果依然不尽相同。因为在招商的过程中,还有一个非常重要的因素——人。商场招商人员的谈判水平,也是十分重要的。下面,笔者简单介绍一下,在主力店招商的谈判中,应该注意的部分问题。      首先,《孙子兵法》说,知己知彼才能百战百胜,在与商家进行谈判前必须要有做好充分的准备,要有充分的商品知识储备,深刻了解市场及品牌,对方的底线,合作方的意图等等都要有所准备。不然,会像一个没有经过训练的士兵贸然上战场,...
作者: 英迈思
发布时间: 2017 - 10 - 03
点击次数: 33
购物中心业态规划需要考虑哪些细节问题      1、租金水平      购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式,但不同业种商户的租金承受力各有差异。租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高,商家的经营压力就会很大,商家赚不到钱,整个的购物中心经营结构就会变的十分的脆弱。从另一方面而言,租金是购物中心主要的收入来源,购物中心的投资回报主要通过租金来实现。因此在进行业态规划时,应参考不同业种的租金承受能力,进行合理布局安排。同时,要经过合理的业态规划,以达到租金收益的最大化。      例如在购物中心中,餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置,除了考虑到可以将人流往上带动牵引外,还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言,中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态,整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里,首层的租水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以,并不合适在业态规划时将其放置在较低的楼层。      2、面积要求面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家经营时所需要的面积有些不同的要求。在进行业态规划时就充分考虑不同商家的经营面积要求。如果规划的面积太大,不适合引进商家的特定经营,则是一种资源的浪费。如果规划的面积太小,则不适合相应商家的要求,也会对招商造成阻碍。因此,商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。      例如麦当劳和肯德基,其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如如沃尔玛超市,其面积约20000-30000平方米(不含停车场),每一单层租赁面积至少8000平方米,至多租赁3个楼...
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